房价下跌成燎原之势!他们还在逼我们妥协(上)
一:过去7天,发生了什么?
上周末的这篇文章《终于,房子开始吃人了》发布以后,我就安心地享受最后一天假期去了,从来没有想过它会传播到多广的范围,有多大的影响力。
但是截止到周二下午为止的3天时间,微信公众号上的阅读量接近3500万,青驿上的阅读量接近50万。以中国7.0亿手机用户来计算,大概每20个人,就垂阅了一次。如果不是周二傍晚在公众号上被删除,阅读量还会继续上涨。
在我印象之中,自微信公众号产品面世开始算,阅读量达到这个数量的上一篇文章,是《疫苗之王》,它以一篇文章的力量,揭开了我国疫苗行业的乱象,直接推动了国家高层对疫苗行业的利益相关方重拳出击。
我花了整整一周的时间,来翻阅和浏览总共2千多条留言。咨询者有之,诉苦者有之,愤懑者有之,反驳者有之,冷嘲热讽者有之,慷慨陈词者有之。透过冷冰冰的手机屏幕,我感受到的却是一张张鲜活的面孔,面孔后面是肩膀,肩膀上面是一家人对未来美好生活而承担的重担。
二:房价上涨,到底赚的是什么钱?
20年以来,中国房价的上涨,从一开始的犹抱琵琶半遮面,到2008年以后的强势起步,发展到2016年的全面泡沫化,以致坚信房价会一直上涨,成为了一种谜之信仰。
普通老百姓,难以看懂经济学家和地产企业家们嘴中复杂的术语,接收到的信息也是纷繁复杂,以致最后完全迷失了理性,只能听从开发商、中介人员、既得利益人群的洗脑,被裹挟着接受这种信仰。
房子,说白了就是土地、钢筋、水泥和家具,那么,房价上涨,到底赚的是什么钱呢?
第一:经济增长的钱。
房子,作为供给速度有限的商品,作为人类居住梦想的承载居所,只要社会的经济在持续不断地变好,那么房价也必然曲折式上涨。这可以具体拆分成2个来源:上涨的房租、户口溢价。
一个城市,如果各大公司竞争力增强,经济发展健康,每年吸引优秀的大学毕业生和外来务工人员,持续涌入,房租就会上涨。这和股票的原理是一样的,上市公司的业绩在增长,那对应给股民的利润分红也会增加,股票就上涨。
而在中国,又加了一层户口的溢价。5年以前,以京沪深广四大城市为例,户口和城市福利、学区房是牢牢绑定在一起的,无形之中设置了一道门槛。虽然这种门槛不是有形的定价,却扎扎实实体现在了房价上面。
从2007年到2017年,中国GDP的年均实际增速大约为8.3%,十年累积下来,2017年中国经济的实际总产出差不多比2007年翻了一倍。所以经济增长,为房价上涨提供了第一个发动机。
但是,这远远不能解释这两年,为何房价会像脱缰的野马一样,驰骋纵横,以至于全面泡沫化的。
第二:央行印钞、放水的钱。
2007年,中国的广义货币只有40万亿,而到了2017年就接近170万亿,如果再加上各种影子银行,真实的货币差不多已经超过200万亿了,这相当于过去10年中国的货币总量翻了整整5倍以上。但是,同期的经济增长幅度只有1倍,这就意味着货币的购买力下降了一倍多,货币对内的贬值幅度,每年都接近10%。
从根本上说,中国货币的印钞增长速度,已经远远超过了经济本身所需要的数量。根据最浅显的经济学常识,货币贬值、通货膨胀,在短期是可以降低失业率、刺激消费,减缓经济危机的伤害,但是从长期而言,如同饮鸩止渴,百害而无一利。如果任何一个政府,只要经济出现一点波动,就印钞成了习惯,放水上了瘾,就如同吸食毒品,所需要的量会越来越大,作用会越来越小,最终积重难返。
以2016年上半年房价为基准进行统计,北京、上海、广州、深圳4个城市的住房总价值是73.60亿人民币,按照当时6.40元人民币兑换1美元的汇率来计算,合11.5万亿美元,而美国全国家庭住房总价值也就26万亿美元,也就是说,中国一线城市住房的总价值可以买下半个美国。
泡沫之大,危如累卵。所以,要么房价远远高估,要么人民币兑美元的汇率被高估。要么,二者都有!
第三:韭菜的钱。
谁是韭菜?你是吗?我是吗?
假如你花10块钱买了一块石头,买了以后突然出来一个故事说它有多么好,其实它和之前没有任何变化,结果有人听了以后愿意花20块来买,那么恭喜你,你就把他的钱赚了。如果到后来他发现故事是假的,其实这块石头不值20块,卖出去只值10块钱,那么他就亏了10块钱。他成了韭菜。那么在房地产市场,哪些人有可能是韭菜呢?
地方政府不是。因为他们是提供土地,然后收取开发商的土地出让金的。毫无成本。
开发商也不是。他们从银行贷款,去拍取土地,房子没开建就卖期房。几乎用了2重杠杆,暴赚。
2014年以前在大城市买房的人,很大可能也不是。
投资大师巴菲特告诉我们:打牌时,如果牌过三巡,你还不知道牌桌上谁是傻瓜,那么你就是那个傻瓜。
过去3年,不是因为生活所迫购买第一套自住房,而是因为下面原因买房的,就是韭菜:
1、听从地产公司广告宣传,被雇佣而来的群众演员排队抢房气势所吸引的;
2、相信中介人员的鼓噪,和卖家沆瀣一气,在看房现场被他们组团演戏、吓唬而当场签合同的;
3、相信中国年轻人口会越来越多,不断涌入大城市去买房,而不相信中国即将进入老龄化社会的,小孩子人均4套房在手的;
4、相信我国会继续延续过去10年宽松货币,以放水刺激的方式来维持经济发展,而不相信国家已经转向的;
5、相信北京是宇宙中心,那里的雾霾都有王者之气,全球富豪都希望在帝都有一套房产的;而不相信雄安会成为千年大计之城的;
6、相信深圳是可以媲美硅谷,创业板股票市场媲美美国的纳斯达克市场,深圳将来会诞生第二家腾讯的;而不相信腾讯股价从最高点下跌近一半的幅度的,互联网巨头公司都已经深陷危机的;
7、相信自己可以和朋友口中的那个炒房客一样,不安心工作,就依靠所谓的看房技巧、贷款杠杆技巧,同样赚到大钱的;而不相信很多炒房客已经在波段中、在下行大势来临之前,身死财灭的。
(2016和2017年万人抢房盛况中的韭菜众生相)
过去20多年的房价黄金周期,在我国培养出了对房价永远上涨的信仰族群。他们是庞大韭菜群体的民众基础。如果一个卖家,在2017年之前,成功地将手中的物业、房产,卖给了韭菜的买家,就像商业巨擘李嘉诚先生那样,抛售干净了大陆地区的地产配置,那就相当于完成了华丽的转身。
三:我们为什么如此焦虑?
地方政府获取的棚改资金贷款,是第一重杠杆;
开发商从银行或者信托渠道贷款,是第二重杠杆;
开发商还没开建就卖期房,是第三重杠杆;
老百姓付出三成首付,并向银行贷款七成,是第四重杠杆。
根据上市公司的年报,知名的开发商在2017年的经营业绩为:
中国恒大:收入为3110.2亿元,净利润为370.5亿元;
融创中国:收入为658.7亿元,毛利润为136.3亿元;
碧桂园:收入为2269亿元,净利润为261亿元;
万科:收入为2429亿元,净利润为280.5亿元;
华夏幸福:收入为596.4亿元,净利润为87.8亿元。
你要问为什么开发商这么暴利,这就是根本原因。
在价格上行周期2007-2016年,国内最为成功的财富模式无疑就是买房。有谁敢和开发商一样,乘着杠杆起舞,谁就能财务自由。
机会多大,风险就多大。高负债运行的杠杆体系里,老百姓成为最后一棒的接盘者,最大风险的承担者。
全国居民部门的杠杆率(住户贷款余额/住户存款余额)2018年一季度大概是61%(全国住户贷款余额42万亿/存款69万亿)。深圳、珠海、合肥、南京、杭州、苏州等城市杠杆率超过100%,且增长速度非常快。也就是说,这些城市居民的存款余额,还比不过在身背负的贷款。如果不允许负债的话,这些城市的居民马上就破产了。
我们无意于在道德层面去指责开发商,毕竟市场经济条件下,一个愿买,一个愿卖。但是不容置疑的是,开发商赚得盆满钵满的背后,是亿万韭菜家庭在2017年累计起来的风险,再过3年,将可能变成亿万家庭不可承受之重。
四:十年未有之大变局!房价下跌成为燎原之势
短短的一周时间,全国各地房价下跌的新闻,不绝于耳,渐渐成为燎原之势。
2018年,打响今年楼市降价第一枪的厦门万科白鹭郡楼盘,主动给予买家退款100万了!
湖南湘潭、江苏南京、江西上饶、北京通州等多地,继续发生针对不同大牌的开发商楼盘的维权事件。
当你凝视深渊时,深渊也在凝视你。
现在中国的情形,和2008年的美国何其相似。那一年,美国房价已经连续上涨了多年。房地美和房利美 这2家房贷公司,向美国底层老百姓,不论还款能力如何,一律放贷购房,再将劣质(次级)贷款转移给了银行,银行再打包成金融产品,上市流通。终于,房贷成为压垮美国浮华盛世的第一根稻草,全球性金融危机大爆发,他们被迫重头开始走上涅槃之路。
所幸的是,我们国家正在主动戳破泡沫,过去10年支持房价上涨的力量,全部都在迅速消失。
央行在2018年初明确提出,未来货币低增速,会成为常态;我国不再寻求通过经济刺激的方式来追求GDP的高增长,而改为有质量的增长;新5%,比旧8%好。
国务院在10月8日常务会议上,要求部分市县要尽快取消货币化棚改贷款的政策,去除第一重杠杆。
监管部门就取消商品房预售制度,即期房制度,征求各地住建局意见。期房成为历史,很大概率会成真。期房制度,是造成现在开发商收钱之后不管建房质量,胡乱交房的乱象根源。取消期房,将不仅断掉第三重杠杆,更是可以将压力回到开发商身上来,严肃完成建筑质量。
更为紧迫的局势,在于我国和美国正在就贸易纠纷产生的国际格局大震荡。由于过去20年的浮躁氛围,投机大行其道,我国经济发展的科技含量是弱的,在芯片、高端制造、科研等领域严重落后于发达国家。楼市泡沫不除,资金和社会心态,无法脱虚向实,根本无法打赢和美国的贸易冷战。
但是,既得利益群体的力量是非常庞大的。他们是:知名开发商、囤积海量房子的贪腐官员、少部分拆迁户、积累较多房贷余额的银行。他们紧紧抱团,利用媒体话语权的优势,手握重金,利用一批御用文人和知名意见领袖,向国家喊话。下面这些口号,是他们常见的话术:
1、房地产是我国的支柱产业,如果房地产倒了,我们的经济增长就成问题了。
2、房地产行业涉及到上下游各行各业,是我国创造就业岗位的主要行业之一,如果开发商倒闭了,上下游企业倒闭,农民工失业,代价谁来承担?
3、如果房价下跌太多,一批房闹的业主断供,选择将房子抛给银行,银行坏账成堆,怎么办?国家不应该允许银行发生亏损。
在这批既得利益群体人的眼里,即使一个人患了脓疮,也不应该做手术,因为体重会减轻,手术很痛苦,患者会大喊大叫。
那我们来看看,假如老百姓向这批既得利益群体妥协,会是什么样的结果。
他山之石,可以攻玉。
(未完待续,请看下篇!)